項目介紹
    屬于華遠(yuǎn)開發(fā)的京通新城項目的一部分，8棟高層塔樓。2000年7月時3棟現(xiàn)樓，5棟主體封頂，11月份全面入住。銷售由華遠(yuǎn)京通房地產(chǎn)公司策劃實施
項目市場定位
高檔外銷公寓 
     曼哈頓是紐約的城中之城，陽光代表東方。在北京的東部，城鄉(xiāng)結(jié)合部的位置上，在優(yōu)美的自然環(huán)境中，建設(shè)起來一片京通新城里的城中之城。
     教育設(shè)

開盤價格 4200元/平方米
終盤時間 到2000年7月銷售已推出3棟樓的70%，預(yù)計全案于2001年底全部售完。

綜合評價
    陽光曼哈頓是華遠(yuǎn)為了推廣其京通新城中核心部位的好樓盤而精心策劃的“曼哈頓計劃”，它以規(guī)模宏大的京通新城為依托，直接提升住宅品質(zhì)，以合理的戶型何時的概念和不過分的價格吸引京通新城所沒有涵蓋的客戶群體，可謂用心良苦。但在東三環(huán)，還有現(xiàn)代城，中國第一商城兩個亦倡導(dǎo)了現(xiàn)代并美式的生活理念的項目，曼哈頓已經(jīng)有了一個很美國的名字，在和這些項目競爭的時候，是否能后來居上，我們拭目以待

陽光曼哈頓的來源

    華遠(yuǎn)開發(fā)的京通新城早已聞名，離城十公里，占地數(shù)萬公頃，當(dāng)年沒有開發(fā)成經(jīng)濟(jì)適用房，而堅持做成高檔公寓社區(qū)，售價在4000元/平方米以上，高于周邊社區(qū)30%-50%，但銷售率依舊看漲。京通新城不僅銷售好，而且入住率高，一期開發(fā)建成后，入住客戶達(dá)2000多戶，是華遠(yuǎn)諸多項目中一個相當(dāng)成功的案例。

    2000年3月，京通新城已經(jīng)是一個成熟的社區(qū)。京通快速路提供的便捷交通，社區(qū)旁的大型購物中心，整齊干凈的社區(qū)里無論綠化、園林、道路還是過往住戶的神態(tài)，無不洋溢著神情自怡的安詳和寧靜。

    “一期的成功是建立在準(zhǔn)確的客戶定位基礎(chǔ)上�！本┩ㄐ鲁琼椖坎糠Q，國貿(mào)商圈和東三環(huán)一帶積存了許多高薪白領(lǐng)，對城區(qū)房望價興嘆，而對郊區(qū)房的檔次，特別是配套又往往覺得提不起精神。所以，京通新城的定位推出，準(zhǔn)確地迎合了這部分客戶的需求。

    經(jīng)分析后確認(rèn)，京通新城一期住戶多是在國貿(mào)和東三環(huán)一帶的外企經(jīng)理，專業(yè)人士或小企業(yè)主，年齡分布在30-45歲之間，最明顯的即是一群以家庭為主、敬老愛幼的中年人。因戶型和付款方式等原因，一些工作沒幾年的外企年青人沒有進(jìn)場。

    在提前半年就已醞釀的二期客戶定位中，30歲以下的年青人進(jìn)入了華遠(yuǎn)人的視野，成功的客戶定位，是項目成功的關(guān)鍵，但華遠(yuǎn)人的客戶定位不限于此，他們更進(jìn)一步對購房消費群體進(jìn)行分析，以準(zhǔn)確地把握核心消費群的心態(tài)，準(zhǔn)確地做出產(chǎn)品定位的推廣宣傳。

四層消費群

    京通新城通過以本項目為基本，立足于華遠(yuǎn)多年項目營銷的客戶資料，參照市場熱銷樓盤的分析，準(zhǔn)確的分析出目前房地產(chǎn)消費的四個基本層次。

    第四層是30萬元以下的消費層，這是以經(jīng)濟(jì)適用為原則的消費層，他們可以考慮的物業(yè)包括城區(qū)經(jīng)濟(jì)型房子（如小戶型），郊區(qū)的適用住房，30萬元可選一套兩居甚至三居的房子。或者他們直接就是經(jīng)濟(jì)適用房的消費者。他們中許多人都是第一次置業(yè)者。其年齡特征很明顯，多為工作沒幾年的年輕人，大多在30歲以內(nèi)，不少人是租房打工族，所以未婚者置業(yè)也大有其人。

    第三層是40-70萬元左右的中檔消費者，他們可以購置一套城區(qū)的二居室或郊區(qū)的大房子，這群人他們的年齡特征也很明顯，多在35歲至40歲之間，可能有多年工作經(jīng)驗，一般都有家庭和孩子，多是公司企業(yè)的中層干部，有現(xiàn)實的生活態(tài)度，但消費時很講究體面，但往往也是第一次置業(yè)者(從曾經(jīng)的公房搬出來也是第一次置業(yè))。所以，這個群體置業(yè)計劃中也有不少是選擇近郊的寬大住房，特別是交通方便、上下班及時的項目，京通新城一期所接受的客戶多為這一階層的人士，近郊外銷房對于他們而言是有吸引力的。

     第二層是100萬元左右的消費者。他們多是事業(yè)上的成功人士，多有私車，購房多是第二次以上置業(yè)，也有不少投資人士，這個階層的購房人一般拒絕郊區(qū)居住的概念，因為100萬元足夠在城區(qū)購置一套有檔次的公寓，但卻住不進(jìn)同樣檔次的別墅。且這個階層的年齡段婚姻狀況不明，有暴發(fā)的年青人，有成熟穩(wěn)重的中年人，也有兒孫都有的中老年人。對于房地產(chǎn)項目而言，是目前最值得做的一個市場品種，因客戶成份復(fù)雜，所以其產(chǎn)品特性很難營造。

    第一層是150萬元以上的消費者。這顯然是一群住房消費金字塔尖上的少數(shù)人，在城區(qū)，他們是時尚公寓、外銷公寓、熱銷項目和新概念的追隨者，也是郊區(qū)別墅的侯選人。他們的最大特征是有錢，高消費以及多次置業(yè)。當(dāng)然，他們還是豪宅消費層，如華亭嘉園就有上千萬購置一套住房的客戶，這些客戶分布在建國國際公寓、銀湖別墅、碧水莊園等等。這在我們討論的話題之外。

放棄老客戶

    分析透北京住宅市場的這四消費群體后，我們可以發(fā)現(xiàn)，京通新城一期的住戶是40-70萬元的第三層買家。但因為目前北京房價再下臺階和貸款按揭更上一層樓，以及北京近城郊區(qū)不斷成熟的一些大型住宅區(qū)在源源不斷的提供4000-6000元/平方米左右住房，所以這群消費層目前已經(jīng)能夠在城區(qū)找到比較理想的住所。所以，定位京通新城二期的消費群體應(yīng)該避免再選擇這一層次。

    這樣的分析在于讓京通新城放棄老客戶。

    成熟社區(qū)的魅力正是客戶會，老客戶帶新客戶、越住人氣越旺，如果二期項目重新定位一個新的客戶群體，是不是在冒險？

     但華遠(yuǎn)京通新城項目組最后的決定是，即使是在冒險，也值得試一試。因為他們深信自己的客戶分析定位是建立在大量市場數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的。

    按這個分層理論，京城通新二期項目不可能做成150萬元以上的高檔外銷公寓，也不可能做成多層豪宅、聯(lián)排別墅或獨幢別墅。二期預(yù)售的十幾幢公寓，如果放棄曾經(jīng)的客戶定位，就只好先劃分為兩個區(qū)域，一是30萬元以下的第四層消費群體；一是100萬元左右的第二層消費群體。

    于是，京通新城將二期已封頂?shù)娜�幢公寓定�?0萬元以下的消費群體，這是顯而易見的小戶型，以滿足首次置業(yè)的年青人；而將未蓋的八幢公寓定位在100萬元左右的外銷精品，這不僅是大戶型的概念，而且還需要重新做外墻處理，包括更新戶型設(shè)計方案，以提高檔次等等。

分析到位，概念清晰，于是立刻投入行動。

陽光曼合頓浮出水面

    國貿(mào)商圈和東三環(huán)一帶，早就聚集了一大群這樣的年青人，初入商海，租房為主，工作狂熱，收入不低，但想在京城有一套自己的房子，目前還是一個難題。

    這正是華遠(yuǎn)京通新城二期定位的一群人，為了讓這群以外企工作為主體的年青人感覺到生活的陽光，于是，京通新城二期項目果斷改名，2000年夏季初到，陽光曼哈頓就浮出水面。這可能是華遠(yuǎn)歷年開發(fā)項目中名字叫得最洋的項目。

為準(zhǔn)確地抓住這群特質(zhì)鮮明的年青人，華遠(yuǎn)之陽光曼哈頓推出一系列充分迎合這群人的銷售方案。

    小戶型方案：推出40多平方米的一居室，總款在30萬以內(nèi)，首款只需支付6萬元以下，按三十年還款計劃，只需月供800元以內(nèi)，遠(yuǎn)低于租房消費。這種小戶型的置業(yè)計劃，讓陽光曼哈頓的總款低于京通路上許多低檔次的項目，成為市場絕對少數(shù)的品種，市場反響可想而知。與此相類，陽光曼哈頓推出60-80平方米的二居，100平方米以內(nèi)的三居室，也都引發(fā)市場反響。

    零款現(xiàn)房入�。褐灰�交付定金，不論戶型大小，皆可即時入住，同時辦理八成貸款。發(fā)展商的二成房款，住戶可以根據(jù)自己的實際財務(wù)需要，在半年之內(nèi)分期或一次性付給發(fā)展商。這為暫無計劃或臨時湊錢的一群人留有相當(dāng)?shù)馁Y金周轉(zhuǎn)空間，市場吸引力自然大增。

    快速入住方案：從交定金起，到拿鑰匙入住，最多一個月辦成，而且這個過程中，一不需要你交款，二不需要你跑來跑去。你要做的事可能就是去哪里看看有沒有使你動心的家具，或者問問朋友，房間裝修有什么新意。
    方便快捷的交通：在京通快速的大公交和小巴士的基礎(chǔ)上，陽光曼哈頓增加了從小區(qū)到四慧橋的社區(qū)班車，每天五十趟，準(zhǔn)確及時地將這些年青人送到地鐵車站口。絕不塞車的狀態(tài)，何懼打卡？

最后，陽光曼哈頓還將所有的優(yōu)點，用這群人熟悉的方式，集中整合成一種簡單定義的生活概念，即EQE生活概念。EQE即“EasyQuickEnjoy”三個單詞的縮寫。即輕松、快捷、享受的意思。小戶型和零首款的輕松，快速入住和快捷交通，以及入住后享受般的生活狀態(tài)，確實讓人羨慕不已。
切中單身貴族的陽光曼合頓，其以月售160套的速度持續(xù)升溫，是再自然不過的事。